提前还房贷的原由及利弊思考
2023-2-8
lvqinfu
来自江苏
溧阳论坛
近期，中国多地购房民众涌向银行，办理房贷提前还款。由于申请集中，购房者普遍反映提前还贷难度提高，大部分人要经过3-5个月的排队等待才有还款名额。记得2021年时，许多城市曾出现购房者排队向银行借钱的场景，短短两年不到，“排队借钱”已经变成“排队还钱”。为何出现这样的变化? 经过分析，发现“提前还贷潮”主要受到以下三方面因素触发。其中也折射出中国楼市的变化。 其一，理财产品收益率下滑。 春节前，受债市波动影响，理财产品收益率明显下滑，有的甚至出现负收益。过去被视为“没有风险”的理财产品出现亏损，有的人多月收益“一夜清零”，这改变了不少人的投资理财方向。 诸葛找房数据研究中心认为，如今许多理财产品的年利率跌破3%，普通理财“跑不赢”房贷利率，找不到更优质的投资渠道促使居民选择将存款用于提前还贷。目前，许多购房者的存量商贷年利率为4%至6%，特别是2020年以来下发的部分贷款利率在6%以上，而当下的保本理财产品，收益率在3%以下的居多。 其二，近期多地房贷利率动态调整。 在今年1月初官方公布首套住房贷款利率政策动态调整机制后，多地密集调整利率下限。根据中指研究院不完全统计，2023年1月，中国调整房贷利率下限的城市接近20个，其中包括郑州、天津、福州、沈阳、厦门等二线城市。 截至1月31日，贝壳研究院监测的103个城市中，首套房贷利率低于4.1%的城市共30个，其中二线城市有8个。首套房贷利率降至3.7%的城市有4个，目前为全国商贷利率最低水平。 新购首套住房利率不断走低，对于持有存量高利率房贷的购房者来说，则更有动力提前还款。 其三，楼市预期转变。 提前还贷潮出现的大背景是楼市预期的转变。过去，百姓普遍认为房价会上涨，资产收益远大于房贷成本，购房者对房贷利率不敏感。如今，房价预期逆转，多地房价下跌，房子的成本也开始浮出水面。其中，房贷、物业、折旧等被越来越多人关注。据测算，中国热点城市一套房子的综合持有成本，每年在房屋总价的5%至9%左右。 不过，对银行来说，并不乐见居民扎堆提前还房贷。业内人士分析称，近年来，银行对实体经济贷款利率明显走低，居民住房按揭贷款成为其收益率相对较高的长期稳定优质资产。当前，增量房贷申请量下降，而存量房贷被提前偿还，银行收益自然受到影响。这也是近期不少购房者反映等待时间长【2---5个月】、银行收紧还款条件等的重要原因。 那么话又说回来了，提前还房贷真的就是有利无弊吗？关于提前还房贷的讨论又开始掀起热潮，有人觉得提前还贷划算，也有人表明扎堆提前还房贷并不可取，可谓是各有各的说法。其实提前还房贷利弊都有，受客户提前还贷时间及金额、当前经济收入水平、投资理财规划等多方面因素的影响，不同的客户，提前还房贷的利弊对比也不同。那么，提前还房贷真的利大于弊吗？ 一、提前还房贷利大于弊的情况 客户的房贷利率不低，而本人暂无投资理财规划或者购买的理财产品收益低于房贷利率，此时提前还房贷的好处更大。 1、提前一次性还清房贷 利息将计算到还清当天为止，可以节省一大笔利息支出。 2、提前偿还部分房贷 提前还贷后若选择缩减每月月供，可以减轻每个月的还款压力，帮助客户维持日常生活收支平衡，免得支出太多，负担过重。而提前还贷后若选择缩短还款期限，就能更早地结清债务。 二、提前还房贷弊大于利的情况 客户的房贷利率处于低位，手头虽有闲置资金，但有详细的投资理财计划，且购买的理财产品收益超过房贷利率，此时可能就不太适合提前还房贷。 原因是闲置的资金若进行投资理财，因为投资收益率大于房贷利率，就可以创造更多的收益。如果将该笔资金用来提前还房贷，这部分额外收益自然就没了，且钱如果全用来还房贷，闲置资金不足的话，万一将来遇到风险也不好应对。 因此，是否提前还房贷要权衡利弊得失，三思而后行。
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