蒋店2区空调排水不处理，导致外墙壁上严重掉皮脏污

昨天 18:36 香格里拉的爱来自江苏溧阳论坛

蒋店新城2区5楼的空调排水直接就接一小段漏在外面，导致楼下几层外立面掉皮脏污，时间长了有倒灌风险，会印水过去的吧，这种是物业维修还是楼上业主维修？？

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h华尔街 LV13 巡抚
1楼

直接豆包就行，发帖没用。
一、楼上业主责任（直接侵权主体）

《中华人民共和国民法典》

1.第二百八十八条【相邻关系处理原则】
不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。
2.第二百九十六条【排水不得损害相邻方】
不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害。
3.第一千一百六十五条【过错侵权责任】
行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。
依照法律规定推定行为人有过错，其不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。

解读：空调属于楼上业主专有设备，冷凝水随意外排属于使用专有设施，却损害楼栋共有外墙，楼上业主有义务把排水管接入下水，停止直排滴水；因滴水造成外墙损坏，可要求楼上业主停止侵害、排除妨碍，承担对应修复、赔偿责任。

二、物业公司的法定职责（无直接维修义务，但负有协调、督促义务）

《民法典》第九百四十二条

物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。
对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。

解读：

1.空调排水管是业主自家设备，物业没有出钱维修楼上业主空调的强制义务；
2.但物业接到投诉后，必须履行：上门告知、督促楼上业主整改、留存沟通记录；若拒不整改，物业可上报社区、住建部门；
3.如果物业收到投诉后完全不作为、不劝阻，属于履职瑕疵，承担相应过错责任，但不替代楼上业主的主要侵权责任。

三、楼栋外墙法律属性

《民法典》第二百七十一条、二百七十三条：住宅建筑外立面属于全体业主共有部位，不是某一户专有墙面。因个别业主不当排水造成共有外墙损毁，修复损失应当向过错的楼上业主追偿，而不是直接动用维修基金。

四、实操维权步骤

1.固定证据：拍摄带时间水印视频、照片，记录空调排水滴水、外墙掉皮脏污；保存向物业投诉的聊天、录音记录；
2.要求物业出面协调楼上5楼业主：将空调冷凝水管接入专用排水管道，停止向外直排滴水；
3.协商不成，可由社区居委会组织人民调解；
4.调解无效，依据以上法条向人民法院起诉，诉求：停止侵害、规范空调排水；判令侵权业主承担外墙受损修复费用。

五、区分关键（什么情况物业出钱修）

只有是楼栋公共空调排水管道本身破损堵塞，才由物业负责检修；本案是业主自家空调安装/排水处置不当，责任主体是楼上业主。

8-24 19:06 · 江苏
1 回复
安生eason LV7 县丞
2楼

装空调的修

8-25 09:16 · 江苏
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windos LV10 路人
3楼

装空调的没尽职，没把空调水管放好，好多小区这样。

8-25 09:21 · 江苏
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